Le prix des diagnostics pour vendre, ligne par ligne
Un dossier de vente porte entre deux et sept pièces selon l'âge du bien, sa nature et sa situation. Trois d'entre elles apparaissent régulièrement sur des devis alors qu'elles ne sont pas dues. Voici la liste, et les conditions qui l'ouvrent ou la ferment.
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Les onze pièces qu'une vente peut appeler, et jamais toutes à la fois
- Diagnostic de performance énergétiqueDueVous vendez : cette pièce est due, et elle s'annexe à la promesse. Dix anscode de la construction et de l'habitation, article L126-26 ; code de la construction et de l'habitation, article L271-4 (version en vigueur du 11 avril 2024)
- État des risques et pollutionsDueLe zonage de votre commune se vérifie sur le portail public des risques, gratuitement, en donnant votre adresse. Six moiscode de l'environnement, article L125-5 ; code de la construction et de l'habitation, article L271-4 (version en vigueur du 11 avril 2024)
- Audit énergétiqueSous conditionVotre classe est visée et son échéance est ouverte : la pièce est due, et c'est la plus chère du dossier. Cinq anscode de la construction et de l'habitation, article L126-28-1 ; code de la construction et de l'habitation, article L271-4 (version en vigueur du 11 avril 2024)
- État d'amianteSous conditionLe permis est antérieur au seuil de l'amiante : la pièce est due. Sans limite si le constat est négatif et postérieur au 1er avril 2013code de la santé publique, article L1334-13 ; code de la santé publique, article R1334-14 (version en vigueur du 1er février 2012)
- Constat de risque d'exposition au plombSous conditionLe bâti est antérieur au seuil du plomb : la pièce est due, et elle a sa propre durée de validité. Sans limite si le constat est négatifcode de la santé publique, article L1334-6 ; code de la construction et de l'habitation, article L271-4 (version en vigueur du 11 avril 2024)
- État de l'installation de gazSous conditionL'installation a plus de quinze ans : la pièce est due, et son prix ne dépend ni du nombre de prises ni du nombre de robinets. Trois anscode de la construction et de l'habitation, article L134-9 ; code de la construction et de l'habitation, article L271-4 (version en vigueur du 11 avril 2024)
- État de l'installation d'électricitéSous conditionL'installation a plus de quinze ans : la pièce est due, et son prix ne dépend ni du nombre de prises ni du nombre de robinets. Trois anscode de la construction et de l'habitation, article L134-7 ; code de la construction et de l'habitation, article L271-4 (version en vigueur du 11 avril 2024)
- État relatif aux termitesSous conditionVotre département n'est couvert qu'en partie. Appelez votre mairie : elle sait en une minute si votre commune est dedans, et cela peut retirer une ligne de votre devis. Six moiscode de la construction et de l'habitation, article L126-24 ; code de la construction et de l'habitation, article L131-3 (version en vigueur du 1er juillet 2021)
- Information sur le risque de méruleÀ confirmerAucune liste nationale ne permet de trancher sur ce point. Votre mairie, elle, le sait. Sans objet : c'est une mention, pas un rapportcode de la construction et de l'habitation, article L126-25 ; code de la construction et de l'habitation, article L131-3 (version en vigueur du 1er juillet 2021)
- Mesurage de la superficie privativeSous conditionLe bien est un lot de copropriété : ce mesurage est exigé, et son résultat engage le vendeur. Sans limite tant que le lot n'est pas modifiéloi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46 ; code de la construction et de l'habitation, article L271-4 (version en vigueur du 11 avril 2024)
- Contrôle d'assainissement non collectifSous conditionLe bien n'est pas raccordé au réseau public : le contrôle de l'installation autonome est dû. Trois anscode de la santé publique, article L1331-11-1 ; code de la construction et de l'habitation, article L271-4 (version en vigueur du 11 avril 2024)
L'ordre dans lequel s'y prendre
- Rassemblez vos papiers avant d'appeler qui que ce soitLa date du permis de construire, l'année de construction, les factures des installations de gaz et d'électricité, le règlement de copropriété, et les rapports du dossier que vous avez reçu à votre propre achat. Chacun de ces documents peut retirer une ligne d'un devis.
- Appelez la mairie une fois, pour deux réponsesVotre commune est-elle couverte par un arrêté termites, et par un arrêté mérule. Les deux réponses sont immédiates et gratuites, et elles ferment ou ouvrent deux lignes de votre dossier.
- Commandez d'abord ce qui ne périme pas viteLe diagnostic de performance énergétique, l'amiante, le plomb, les installations, le mesurage. Ils valent des années, et ils vous laissent le temps de traiter ce qu'ils révèlent.
- Lisez l'étiquette avant de commander l'auditL'audit énergétique est la ligne la plus chère, et il ne tombe que sur certaines classes. Il se décide au vu du diagnostic, jamais avant.
- Gardez les six mois pour la finL'état des risques et l'état termites valent six mois. Commandés au début d'une mise en vente, ils auront expiré à la signature et il faudra les repayer.
- Faites répondre plusieurs professionnels sur le même périmètreUne fois la liste établie, elle devient un périmètre. Trois devis sur le même périmètre se comparent ligne à ligne ; trois devis sur trois listes différentes ne se comparent pas du tout.
Les trois lignes qui tombent le plus souvent à tort
L'amiante sur un bâti dont le permis est postérieur au seuil de juillet 1997. La date se lit sur le titre de propriété ou se demande gratuitement à la mairie, et elle ferme la règle sans discussion possible.
Le gaz et l'électricité sur des installations refaites il y a moins de quinze ans. La facture de l'entreprise ou l'attestation de conformité suffisent, et deux lignes disparaissent d'un coup.
Le repérage amiante avant travaux, facturé au vendeur parce que l'acquéreur a annoncé qu'il rénoverait. Il naît du chantier et se paie par celui qui le commande, c'est-à-dire par l'acheteur.
Ce que vous détenez peut-être déjà
Le dossier que le notaire vous a remis lors de votre propre achat contient souvent l'état d'amiante et le constat de plomb. S'ils sont négatifs, ils ne périment pas, et ils valent encore aujourd'hui.
Le syndic détient le dossier technique amiante des parties communes, le carnet d'entretien de l'immeuble et, s'il existe, le diagnostic technique global. Les trois se demandent par écrit, gratuitement.
Le mesurage de votre lot ne périme pas non plus, tant qu'aucune cloison n'a bougé. Sortez-le avant de le recommander : c'est la ligne la plus souvent repayée pour rien de tout le dossier.
Ce qui fait le prix d'un dossier complet
Le nombre de lignes dues, d'abord, et c'est de loin le premier facteur. Une maison de 1930 non raccordée au réseau public en zone termites porte sept lignes ; un appartement de 2015 en porte deux.
La surface, le nombre de niveaux et l'accessibilité ensuite, qui font le temps passé sur place. Et le regroupement, qui joue réellement parce que le relevé du bâti se mutualise entre les pièces.
Ce qui ne fait pas le prix : le résultat des rapports, la valeur du bien, ou l'urgence de votre calendrier. Cette dernière fait monter le devis, elle ne fait rien monter d'autre, et elle s'évite en commandant tôt.
Ce qu'une pièce manquante vous coûte
Le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse et à l'acte a un effet précis : il exonère le vendeur de la garantie des vices cachés sur ce que la pièce couvre. Une pièce absente, c'est cette exonération qui tombe sur le point concerné.
C'est la seule raison pour laquelle nous vous déconseillons de chercher à retirer une ligne dont vous n'êtes pas sûr. Retirer une ligne due pour économiser son prix vous expose à une somme sans commune mesure, des années après la vente.
Les ventes particulières ne changent pas la liste
Une vente en viager, une vente après succession, une vente entre proches ou une vente aux enchères appellent le même dossier qu'une vente ordinaire. Ce qui change, c'est la personne qui commande et parfois le calendrier, jamais la liste des pièces.
Dans une succession, la seule difficulté pratique est de rassembler les documents du défunt. C'est là que le temps se perd, et c'est là qu'il faut commencer, avant même de chercher un professionnel.
Les chiffres qui comptent
Deux faits à connaître avant de discuter un devis
- Aucun tarif réglementél'État ne fixe ni prix plancher ni prix plafond pour un diagnosticministère de la Transition écologique, page « Diagnostic de performance énergétique » mise à jour du 19 décembre 2025
- La surfacele seul élément que le prix doit prendre en compte, selon l'administrationBercy infos, ministère de l'Économie et des Finances 21 octobre 2025
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Combien de diagnostics faut-il vraiment pour vendre ?
Deux au minimum, sept au maximum dans les cas ordinaires. Le nombre dépend de l'âge du bien, de sa nature, de son étiquette et de sa commune, et aucune liste type ne convient à tout le monde.
À quel moment le dossier doit-il être prêt ?
Le diagnostic de performance énergétique est nécessaire dès l'annonce, puisque l'étiquette y figure. Le reste s'annexe à la promesse, ce qui laisse le temps de faire les choses dans l'ordre plutôt que dans l'urgence.
Qui paie les diagnostics, le vendeur ou l'acheteur ?
Le vendeur, pour les pièces du dossier de diagnostic technique. Le repérage avant travaux, lui, est à la charge de celui qui commandera le chantier, donc de l'acheteur dans la plupart des cas.
Puis-je vendre avec un rapport défavorable ?
Oui. Ces pièces informent l'acquéreur, elles ne conditionnent pas la vente. Un rapport défavorable entre dans la négociation du prix du bien, et il vaut mieux le connaître tôt que le découvrir la semaine du compromis.
Mon agence impose son diagnostiqueur, est-ce normal ?
Elle peut vous en recommander un, elle ne peut pas vous l'imposer. Le choix du professionnel appartient à celui qui paie la prestation, et c'est vous.
Combien de devis puis-je recevoir ?
Jusqu'à trois professionnels certifiés de votre secteur, sur le même périmètre, gratuitement et sans engagement. Nous vérifions leur certification et leur assurance avant de leur transmettre votre demande.
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