Le prix des diagnostics pour louer, et ce que le bail n'exige pas
Le dossier d'un bail est plus court que celui d'une vente, et les durées de validité y sont plus longues. Deux différences qui se voient rarement sur les devis, et qui font pourtant toute la facture d'un bailleur.
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Ce qu'un bail d'habitation vous impose
- Diagnostic de performance énergétiqueDueVous louez : cette pièce est due, et elle s'annexe au bail. Dix anscode de la construction et de l'habitation, article L126-26 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3 (version en vigueur du 1er janvier 2023)
- État des risques et pollutionsDueLe zonage de votre commune se vérifie sur le portail public des risques, gratuitement, en donnant votre adresse. Six moiscode de l'environnement, article L125-5 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3 (version en vigueur du 1er janvier 2023)
- Surface habitable au contratDueLe bail d'habitation porte la surface habitable dans le contrat lui-même. Sans limite tant que le logement n'est pas modifiéloi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3 (version en vigueur du 1er janvier 2023)
- Constat de risque d'exposition au plombSous conditionLe bâti est antérieur au seuil du plomb : la pièce est due, et elle a sa propre durée de validité. Six ans si positif, sans limite si négatifcode de la santé publique, article L1334-7 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3 (version en vigueur du 1er janvier 2023)
- État de l'installation de gazSous conditionL'installation a plus de quinze ans : la pièce est due, et son prix ne dépend ni du nombre de prises ni du nombre de robinets. Six anscode de la construction et de l'habitation, article L134-9 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3 (version en vigueur du 1er janvier 2023)
- État de l'installation d'électricitéSous conditionL'installation a plus de quinze ans : la pièce est due, et son prix ne dépend ni du nombre de prises ni du nombre de robinets. Six anscode de la construction et de l'habitation, article L134-7 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3 (version en vigueur du 1er janvier 2023)
- Dossier amiante des parties privativesSous conditionUn lot d'immeuble collectif d'habitation appelle le dossier des parties privatives, que vous devez tenir de toute façon. Se tient à jour, ne périme pascode de la santé publique, article R1334-29-4 ; code de la santé publique, article R1334-14 (version en vigueur du 1er février 2012)
Comment monter le dossier sans le repayer
- Sortez le dossier du bail précédentLes durées de validité d'un bail sont longues, six ans pour les installations. Dans la plupart des cas, le dossier du locataire précédent couvre encore le suivant, et il n'y a rien à commander.
- Vérifiez la seule date courteL'état des risques vaut six mois, et c'est la seule pièce du dossier de bail qui expire vite. Elle se régénère gratuitement sur le service public, à partir de votre adresse.
- Ne recommandez que ce qui manqueUne pièce à la fois, plutôt que le dossier complet par habitude. C'est le contraire du conseil que nous donnons pour une vente, et la raison est simple : à la location, le dossier se renouvelle par morceaux.
- Groupez si plusieurs pièces tombent ensembleQuand deux ou trois pièces expirent la même année, faites-les établir dans le même passage. Le gain du regroupement joue à la location comme ailleurs, il joue simplement moins souvent.
Quatre pièces de la vente que le bail n'exige pas
L'audit énergétique n'est dû qu'à la vente. Aucune étiquette, si mauvaise soit-elle, ne le rend exigible pour un bail, et une ligne d'audit sur un devis de location est une ligne à retirer.
L'état termites, le mesurage de la superficie privative et le contrôle d'assainissement non collectif ne sont pas davantage attachés au bail. Les trois sont des pièces de vente, et les trois se retrouvent pourtant sur des devis de location établis à partir d'un modèle unique.
Quant à l'amiante, le bail prévoyait bien un état, mais le décret qui devait le rendre exigible n'a jamais été publié. Ce qui est dû, c'est le dossier que le propriétaire doit tenir de toute façon, et une maison louée n'en appelle aucun.
Les mêmes rapports valent plus longtemps
Un état de l'installation de gaz vaut trois ans pour une vente et six ans pour un bail. Il en va de même pour l'électricité. Un bailleur qui refait ces deux pièces à chaque changement de locataire les paie deux fois de trop sur six ans.
Le constat de plomb obéit à la logique inverse quand il est positif : il se renouvelle à échéance rapprochée pour chaque nouveau bail, tant que du plomb dégradé subsiste. C'est la seule pièce du dossier de bail qui coûte plus souvent qu'à la vente.
La conséquence pratique pour un bailleur tient en une ligne de calendrier : notez la date d'établissement de chaque rapport le jour où vous le recevez, et relisez cette liste une fois par an. C'est le seul geste de gestion qui empêche de payer deux fois, et il ne coûte rien.
Le meublé et le saisonnier ne se traitent pas pareil
Un bail d'habitation meublé appelle le même dossier qu'un bail nu : les pièces sont attachées au logement, pas à son ameublement.
La location saisonnière et le meublé de tourisme relèvent d'un régime distinct, et la question s'y pose au cas par cas. Décrivez votre situation dans la demande plutôt que de vous fier à un devis type, qui sera établi sur le régime le plus large.
Un devis type établi sur le régime le plus large est d'ailleurs le mode de facturation le plus courant, et il est rationnel du point de vue du professionnel : il ne connaît pas votre situation, et il ne peut pas retirer une ligne sur une hypothèse. C'est à vous de la lui donner.
Ce qu'une pièce manquante change pour un bailleur
Le dossier de diagnostic technique s'annexe au bail. Une pièce absente prive le bailleur de l'information qu'il devait donner, et elle peut se retourner contre lui en cours de bail, y compris sur le montant du loyer quand c'est la surface qui manque.
C'est la raison pour laquelle nous ne conseillons jamais de retirer une ligne par principe. Ce que nous conseillons, c'est de la retirer quand elle n'est pas due, ce qui n'est pas la même chose et se vérifie en quelques minutes.
Colocation, bail mobilité, sous-location : la liste ne bouge pas
Le dossier de diagnostic technique s'attache au logement et à la nature du bail d'habitation, pas au nombre de personnes qui l'occupent. Une colocation avec bail unique ou avec baux individuels appelle les mêmes pièces qu'un bail classique.
Le bail mobilité obéit à la même logique : sa durée courte ne réduit pas la liste. C'est une erreur fréquente chez les bailleurs qui découvrent ce type de contrat, et un devis type ne la corrigera pas pour eux.
Ce qui change en revanche, c'est la fréquence : plus les baux se succèdent, plus les dates de validité comptent. Un logement qui change de locataire chaque année est un logement dont il faut tenir le calendrier, et c'est là que la dépense se maîtrise.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Faut-il refaire les diagnostics à chaque nouveau locataire ?
Non. Ils sont attachés au logement et leurs durées de validité sont longues à la location. La seule pièce qui expire vite est l'état des risques, et elle se régénère gratuitement.
L'audit énergétique est-il dû pour louer ?
Non, jamais. L'obligation est attachée à la vente. Une ligne d'audit sur un devis de location n'a aucun fondement, quelle que soit l'étiquette du logement.
Dois-je un état termites pour mon bail ?
Non. L'état termites est une pièce de la vente d'un immeuble bâti. Il n'entre pas dans le dossier annexé à un bail, même en zone couverte par un arrêté.
Le diagnostic de performance énergétique conditionne-t-il ma mise en location ?
Il est dû dans tous les cas et son étiquette figure à l'annonce. Les règles de décence énergétique, qui restreignent la location des logements les moins performants, s'appuient sur lui et évoluent par paliers : vérifiez votre classe avant de publier.
Puis-je établir moi-même la surface habitable ?
Oui. La loi impose que la surface figure au bail, pas qu'un professionnel la mesure. Faire appel à quelqu'un vous achète la précision du relevé et son assurance, pas une obligation.
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