Quel est le prix des diagnostics pour diviser une maison ou un grand appartement en plusieurs lots ?

Combien coûtent les diagnostics pour une division immobilière (2 à 5 lots) en 2026 ?

En 2026, faire diagnostiquer plusieurs lots issus de la division d'une maison ou d'un grand appartement lors d'une seule visite bénéficie d'une remise multi-lots de 35 % à 45 %. Comptez de 290 € à 420 € TTC au total pour 2 lots créés, de 390 € à 560 € TTC pour 3 lots, et de 490 € à 720 € TTC pour 4 lots (soit environ 120 € à 160 € TTC par lot complet).

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Pourquoi l'ancien DPE et l'ancien mesurage Loi Carrez deviennent-ils caducs après une division ?

Lorsqu'un investisseur achète un grand appartement de 110 m² ou une maison de 140 m² pour le diviser physiquement en 2, 3 ou 4 logements autonomes destinés à la location ou à la revente à la découpe, les diagnostics annexés à son acte d'achat initial ne sont plus utilisables pour les nouveaux lots : - Pour le DPE : chaque nouveau logement possède désormais sa propre surface de référence, sa propre orientation de façades (un lot peut donner uniquement au nord sur cour et un autre plein sud sur rue !), son propre ballon d'eau chaude sanitaire (ECS) et son propre système d'émission de chauffage. Un DPE distinct avec un numéro ADEME unique à 13 chiffres doit obligatoirement être généré pour chaque lot. - Pour la Loi Carrez (en vente) ou la Loi Boutin (en location) : le doublage des murs, la création des cloisons séparatives acoustiques et des gaines techniques ont modifié les surfaces. Chaque lot doit disposer de son attestation de superficie exacte (rappelons que la loi interdit de créer un logement locatif d'une surface inférieure à 9 m² et 20 m³ — ou 14 m² dans certaines communes soumises au permis de diviser).

Comment économiser sur les diagnostics Électricité, Amiante et Plomb lors d'une division ?

Voici une astuce réglementaire et financière majeure pour alléger le prix de vos packs post-division : 1. Si vous avez refait à neuf 100 % de l'installation électrique de chaque lot créé (avec pose d'un nouveau tableau divisionnaire ou d'un nouveau compteur Enedis Linky par lot) : l'installation électrique a moins de 15 ans ! Mieux encore, si vous avez obtenu une attestation de conformité visée par le CONSUEL (obligatoire pour toute création d'un nouveau point de livraison Enedis), cette attestation tient lieu de diagnostic électricité pendant 3 ans en vente et 6 ans en location (article R134-13 du CCH). Vous n'avez donc pas à repayer de diagnostic électricité sur les lots disposant d'un Consuel neuf ! 2. Pour l'Amiante et le Plomb (CREP) : le diagnostiqueur qui inspecte les 3 studios le même jour connaît déjà la structure du plancher et des murs porteurs. Il duplique les constats par lot à un coût marginal de 20 € à 30 € par lot supplémentaire.

Les 2 diagnostics obligatoires AVANT de lancer le chantier de division (RAAT et Amiante)

Ne commettez pas l'erreur d'attendre la fin des travaux pour contacter votre diagnostiqueur. Si l'immeuble ou la maison que vous divisez a été construit avant le 1er juillet 1997, le percement des murs pour passer les nouvelles évacuations de WC/douches et la dépose des anciens sols imposent un Repérage Amiante Avant Travaux (RAAT) préalable (350 € à 600 € TTC).

L'astuce commerciale : négociez dès le départ via notre comparateur de prix diagnostics un forfait global « Avant + Après Division » avec le même cabinet ! En lui confiant à la fois le RAAT avant le démarrage du chantier et les 3 ou 4 Packs DPE + Carrez + Boutin à la livraison des travaux, vous obtenez une remise globale pouvant atteindre -45 % sur la phase finale.

Attention au « Permis de diviser » et à la modification du règlement de copropriété (EDD)

Sur le plan urbanistique et juridique, deux vérifications s'imposent avant de diviser : - Dans de nombreuses communes (article L111-6-1-1 du CCH), une autorisation préalable de travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation (Permis de diviser) doit être déposée en mairie. - En copropriété, si vous divisez votre grand lot n° 4 en trois lots n° 41, 42 et 43 dans le but de les revendre séparément à la découpe, vous devez faire établir par un géomètre-expert ou un diagnostiqueur spécialisé un modificatif de l'État Descriptif de Division (EDD) avec répartition des nouveaux tantièmes de copropriété (comptez 600 € à 1 100 € TTC d'ingénierie de tantièmes, hors frais d'acte notarié de publication au service de la publicité foncière). En revanche, si vous conservez l'unique lot de copropriété pour louer deux ou trois sous-espaces (si le règlement de copropriété ne l'interdit pas), seuls les packs locatifs par bail sont nécessaires.

Déduction fiscale intégrale des diagnostics de division (LMNP au réel, Déficit foncier, Marchand de biens)

Quel que soit votre montage fiscal pour cette division immobilière, la facture groupée des diagnostics est 100 % déductible : - En LMNP au régime réel ou LMP : l'intégralité des frais de RAAT et des Packs Location des 2 à 5 lots créés passe en charges déductibles BIC (compte 6226, case 242 de la liasse 2033-B) dès l'exercice de facturation. - En location nue au régime réel (personne physique ou SCI à l'IR) : déduction à 100 % sur la ligne 221 de la déclaration n° 2044, venant augmenter votre déficit foncier imputable sur votre revenu global. - En revente à la découpe (Marchand de biens ou SCI à l'IS) : déduction directe sur la marge opérationnelle HT et récupération intégrale des 20 % de TVA sur la facture du diagnostiqueur.

L'essentiel

En 2026, diviser une maison ou un grand appartement en 2 à 5 lots nécessite d'établir un DPE et un mesurage Carrez/Boutin propres à chaque nouveau logement créé ; en regroupant l'intervention en un seul rendez-vous via un forfait multi-lots, le prix descend entre 120 € et 180 € TTC par lot complet (soit -35 % à -45 % d'économie), d'autant plus si vos attestations Consuel neuves vous dispensent du diagnostic électricité.