Coût des diagnostics et de l'état descriptif de division (EDD / tantièmes) pour mettre un immeuble en copropriété

Combien coûtent le DTG, l'EDD et les diagnostics pour une mise en copropriété en 2026 ?

En 2026, le budget technique complet pour mettre un petit immeuble de 3 à 6 lots (de plus de 10 ans) en copropriété s'établit entre 2 600 € et 4 900 € TTC (hors frais d'acte notarié). Il regroupe l'État Descriptif de Division avec plans et calcul des tantièmes (1 200 € à 2 400 €), le DTG obligatoire de mise en copropriété + DTA parties communes (850 € à 1 400 €) et les Packs Vente + Loi Carrez de chaque lot (550 € à 1 100 €).

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L'obligation légale n° 1 : le Diagnostic Technique Global (DTG) pour tout immeuble de plus de 10 ans

Conformément à l'article L731-4 du Code de la construction et de l'habitation, toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 10 ans (qu'il s'agisse d'un immeuble de rapport ancien ou d'une grande maison familiale divisée en 2 ou 3 appartements) impose la réalisation préalable d'un Diagnostic Technique Global (DTG).

Ce DTG de mise en copropriété remplace et élargit l'ancien « diagnostic technique SRU » : il dresse un constat précis de la solidité du clos et du couvert (charpente, couverture, façades, planchers, fondations), de l'état des conduites et canalisations collectives, des équipements communs et de sécurité, et intègre obligatoirement un DPE collectif ou un audit énergétique. Sans ce DTG, le notaire ne peut pas publier l'acte de mise en copropriété niinstrumenter la vente du premier lot !

Plans de division, État Descriptif de Division (EDD) et calcul des tantièmes (article 5 de la loi de 1965)

Pour créer juridiquement les lots de copropriété (lots principaux d'habitation n° 1, 2, 3 et lots secondaires de caves et parkings n° 4, 5, 6), un relevé architectural complet au scanner 3D ou au télémètre laser est indispensable afin d'établir : - Les plans cotés de chaque étage délimitant au trait de couleur les parties privatives de chaque lot et les parties communes générales ou spéciales. - Le tableau récapitulatif de l'État Descriptif de Division (EDD) et le calcul des quotes-parts de parties communes (tantièmes généraux exprimés en 1 000èmes ou 10 000èmes), calculés selon l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 en pondérant la superficie de chaque lot par trois coefficients réglementaires : la consistance du lot (appartement vs cave ou grenier), sa superficie et sa situation (étage, ascenseur, ensoleillement, hauteur sous plafond). - Les grilles de répartition des charges spéciales (charges d'escalier, charges d'eau froide ou de chauffage collectif selon l'utilité objective de l'article 10).

Géomètre-expert vs Bureau d'études / Diagnostiqueur spécialisé : comment économiser 35 % sur l'EDD ?

Faut-il obligatoirement passer par un géomètre-expert inscrit à l'Ordre pour établir l'EDD et le calcul des tantièmes d'un immeuble déjà bâti ? Voici une nuance juridique qui fait économiser entre 800 € et 1 800 € TTC aux investisseurs : - Le monopole légal des géomètres-experts (loi du 7 mai 1946) porte sur les opérations foncières de bornage et de division parcellaire modifiant les limites de propriété du sol (par exemple si vous découpez le terrain en deux parcelles cadastrales ou créez une copropriété horizontale avec jouissance de sol). - En revanche, pour la division en copropriété interne d'un bâtiment existant situé sur une parcelle cadastrale unique inchangée, de nombreux notaires acceptent que les plans d'intérieur, le mesurage Loi Carrez, le tableau d'EDD, le calcul des tantièmes ET le DTG soient réalisés par un bureau d'études techniques ou un cabinet de diagnostic immobilier spécialisé en copropriété ! En regroupant l'EDD, le DTG et les packs de vente des lots auprès d'un seul opérateur via notre comparateur de prix, vous évitez de payer deux fois le relevé télémétrique complet de l'immeuble.

Les diagnostics obligatoires des parties communes (DTA Amiante, Plomb, Termites) et des lots privatifs

Une fois l'immeuble placé sous le statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires (dont vous êtes initialement l'unique copropriétaire avant la vente du premier lot !) doit détenir un Dossier Technique Amiante (DTA) des parties communes (si permis avant juillet 1997) ainsi qu'un CREP Plomb des parties communes (si bâti avant 1949).

En parallèle, chaque appartement mis en vente à la découpe doit disposer de son Pack Vente individuel complet : certificat de superficie Loi Carrez (désormais obligatoire puisque le bien est en copropriété !), DPE individuel du lot, Amiante parties privatives, Plomb, Électricité, Gaz, Termites et ERP. Lorsqu'un seul cabinet réalise à la fois l'EDD, le DTG, le DTA et les 4 ou 6 Packs Vente privatifs le même jour, le coût unitaire de chaque pack lot tombe autour de 120 € à 160 € TTC.

Déduction fiscale des frais de mise en copropriété : Marchand de biens, SCI et Plus-value

Comment sont traités fiscalement ces 2 600 € à 6 000 € de frais techniques de mise en copropriété ? - Pour un marchand de biens ou une société soumise à l'IS (SAS, SARL, SCI à l'IS) : 100 % des honoraires d'EDD, de DTG et de diagnostics privatifs passent en charges déductibles de l'opération de découpe, et la TVA à 20 % est intégralement récupérable lorsque l'opération est soumise à la TVA (TVA sur la marge ou TVA sur le prix total). - Pour un particulier ou une SCI à l'IR vendant à la découpe : la facture du DTG obligatoire (article L731-4 du CCH) et des diagnostics de vente de chaque lot vient en déduction directe du prix de cession lors du calcul de la plus-value immobilière imposable chez le notaire (article 150 VB du CGI), générant une économie d'impôt immédiate de 36,2 % du montant TTC.

L'essentiel

En 2026, mettre un immeuble de plus de 10 ans en copropriété pour le vendre ou le gérer par lots nécessite un budget technique groupé de 2 680 € à 6 190 € TTC (pour 3 à 8 lots), comprenant l'État Descriptif de Division (EDD) avec calcul des tantièmes, le Diagnostic Technique Global (DTG) obligatoire de l'article L731-4 du CCH, le DTA des parties communes et les Packs Vente Loi Carrez de chaque lot ; confier l'ensemble de ces missions à un seul cabinet spécialisé permet d'économiser plus de 1 200 € en supprimant le double relevé de surfaces.