Prix de l'état des risques (ERP) : gratuit à produire, quand devient-il payant ?

Parmi les diagnostics obligatoires d'une vente ou d'une location, l'état des risques occupe une place à part. On l'appelle aussi ERP (état des risques et pollutions), anciennement ERNMT. Sa particularité : ce n'est pas un contrôle technique réalisé sur place, mais un formulaire réglementaire rempli à partir de données publiques. Et ces données sont accessibles gratuitement.

Ce qu'est réellement l'état des risques

L'ERP informe l'acquéreur ou le locataire des risques auxquels le bien est exposé : inondation, mouvement de terrain, séisme, retrait-gonflement des argiles, risque technologique, radon, ou encore pollution des sols. Il est obligatoire pour toute vente et toute location dans les communes couvertes par un plan de prévention des risques ou par un zonage réglementaire.

Contrairement au DPE ou à l'amiante, l'ERP ne suppose aucun relevé dans le logement. Il se remplit à partir de l'adresse du bien et des bases de données officielles. C'est pour cela qu'il peut être gratuit.

Le produire soi-même, gratuitement

Le service public Géorisques met à disposition un outil qui génère l'état des risques à partir de l'adresse. Vous saisissez l'adresse, l'outil interroge les zonages en vigueur, et vous obtenez un document conforme, daté, prêt à annexer au dossier de diagnostics. Le coût est de zéro euro.

C'est la première chose à savoir avant de signer un devis : l'ERP peut légitimement figurer à 0 euro sur une offre. S'il est facturé, ce doit être pour une bonne raison, pas par habitude.

Quand un professionnel le facture, et combien

Un diagnostiqueur peut malgré tout facturer l'établissement de l'ERP, généralement entre 0 et 50 euros, dans plusieurs cas légitimes :

• il le réalise en même temps que les autres diagnostics et l'intègre au dossier, vous évitant la manipulation ;
• il vérifie et engage sa responsabilité sur l'exactitude du document, ce qui a une valeur en cas de litige ;
• la situation est complexe (plusieurs zonages, historique de sinistres à mentionner, obligation d'information sur un arrêté de catastrophe naturelle).

Dans ces cas, le montant reste modeste. Ce qui doit alerter, c'est un ERP facturé au prix d'un vrai diagnostic technique : il n'y a aucune raison qu'un formulaire généré à partir de données publiques coûte autant qu'un contrôle amiante ou électrique réalisé sur place.

La validité : 6 mois, la plus courte avec les termites

L'état des risques n'est valable que 6 mois. C'est, avec le diagnostic termites, la validité la plus courte de tout le dossier. Concrètement, un ERP établi trop tôt dans le processus de vente peut expirer avant la signature, obligeant à le régénérer. La bonne nouvelle : comme il est gratuit à produire sur Géorisques, le régénérer ne coûte rien, seulement quelques minutes.

Cette courte validité est aussi une raison de ne pas trop anticiper : inutile de faire établir l'ERP six mois avant de mettre le bien en vente. Il vaut mieux le produire au moment où le dossier se constitue.

Le radon, souvent inclus gratuitement

Beaucoup de vendeurs se demandent s'il faut payer un diagnostic radon séparé. Réponse : dans le cadre d'une transaction, l'information sur le potentiel radon de la commune (classée en zone 1, 2 ou 3) figure déjà dans l'état des risques, donc gratuitement. Une mesure de radon par dosimètre est une démarche volontaire, distincte, qui ne fait pas partie des diagnostics obligatoires de vente.

Ne pas payer deux fois, ne pas gaspiller

L'ERP illustre parfaitement la logique de ce site : payer le juste nombre de déplacements, et rien qui puisse être obtenu gratuitement. Si vous confiez l'ensemble de vos diagnostics à un professionnel qui vient une seule fois, laisser l'ERP dans le dossier à coût nul ou très faible est logique. Si, en revanche, vous voyez apparaître une ligne ERP chiffrée comme un diagnostic technique, demandez pourquoi.

Pour vérifier qu'un devis ne gonfle pas l'état des risques, comparez les offres ligne à ligne avec notre comparateur, et gardez en tête le détail des autres postes dans notre article sur le tarif des diagnostics obligatoires.

En résumé

L'état des risques est gratuit à produire sur Géorisques, valable 6 mois, et il inclut déjà l'information radon. Un professionnel peut le facturer jusqu'à une cinquantaine d'euros lorsqu'il l'intègre et engage sa responsabilité, mais jamais au prix d'un diagnostic réalisé sur place.

Ce que l'état des risques contient vraiment

Comprendre ce qu'on obtient gratuitement aide à ne pas se laisser vendre un document survalorisé. L'état des risques rassemble, pour une adresse donnée, plusieurs informations issues des bases publiques :

• les risques naturels : inondation, mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles, séisme, avalanche ou feu de forêt selon les zones ;
• les risques technologiques liés à la proximité d'installations classées ;
• le potentiel radon de la commune ;
• l'information sur les éventuels sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles ;
• la pollution des sols répertoriée.

Ces éléments sont consolidés dans un formulaire réglementaire daté, que l'acquéreur ou le locataire signe pour attester en avoir pris connaissance.

Vente et location : la même logique

L'état des risques est dû aussi bien pour une vente que pour une location, dans les communes concernées. Sa validité de 6 mois signifie qu'un même bien reloué plusieurs fois devra présenter un état des risques régénéré à chaque nouveau bail. Là encore, la gratuité de l'outil Géorisques rend cette contrainte indolore : régénérer le document ne coûte que le temps de ressaisir l'adresse.

L'erreur à éviter : le confondre avec un diagnostic technique

La confusion la plus fréquente consiste à traiter l'état des risques comme un diagnostic réalisé sur place, avec le prix qui va avec. Ce n'est pas le cas : aucun professionnel ne se déplace pour l'établir, puisqu'il repose entièrement sur des données publiques. Le seul travail facturable est celui de l'intégration au dossier et de la vérification, d'où un montant qui doit rester symbolique.

Un document simple, à ne pas négliger pour autant

Gratuit ne veut pas dire accessoire. L'état des risques engage l'information due à l'acquéreur ou au locataire, et une omission peut se retourner contre le vendeur. Le produire soi-même sur Géorisques est simple, mais il faut le faire au bon moment, le signer et l'annexer correctement au dossier. Confié à un professionnel qui réalise déjà les autres diagnostics, il s'intègre sans effort et sans surcoût notable. Le bon réflexe est donc de le traiter comme une pièce à part entière du dossier, ni surpayée, ni oubliée.

Vous constituez votre dossier de vente ou de location ? Demandez votre devis : vous verrez clairement ce qui est gratuit, ce qui est facturé, et pourquoi.