Le prix d'un diagnostic technique global, et qui le paie
Il porte sur l'immeuble entier, il se vote en assemblée générale, et il se paie par la copropriété. Un vendeur de lot n'a pas à le commander, et il le trouve pourtant régulièrement sur son devis.
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- Combien de temps il reste valable
- Dix ans, comme la projection qu'il porte
- Sa projection de travaux court sur dix ans, et c'est l'horizon sur lequel il reste exploitable. Un diagnostic récent existe peut-être déjà dans votre immeuble : le syndic le détient, et sa communication est gratuite.
- Qui a le droit de le faire
- Un professionnel disposant des compétences requises pour l'ensemble des lots examinés
- C'est une mission pluridisciplinaire, plus proche d'un audit de bâtiment que d'un diagnostic de lot. Elle se commande sur cahier des charges, ce qui est aussi pourquoi les devis y sont difficilement comparables.
Le diagnostic technique global décrit l'état de l'ensemble d'un immeuble en copropriété : le clos, le couvert, les équipements communs, la situation au regard des obligations réglementaires, et une projection des travaux à conduire sur les dix années suivantes.
Ce n'est pas un diagnostic de lot. Il ne dit rien de votre appartement, il dit tout de l'immeuble qui le contient, et il s'adresse au syndicat des copropriétaires avant de s'adresser à un acquéreur.
Sa vocation est budgétaire autant que technique : il alimente le plan pluriannuel de travaux et le fonds qui le finance. C'est un outil de gestion collective, et son prix se répartit comme tel.
Ce que le rapport contient
- L'analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements
- L'état de la situation du syndicat au regard de ses obligations
- L'analyse des améliorations possibles de la gestion technique
- Un diagnostic de performance énergétique à l'échelle de l'immeuble
- L'évaluation sommaire du coût des travaux nécessaires
- La liste des travaux à conduire sur les dix années à venir
Ce que la loi impose, et ce qu'elle n'impose pas
- Si vous vendezPas dueVotre opération n'appelle pas cette pièce. Un devis qui vous la facture facture une ligne que vous ne devez pas.Référence de texte en cours de vérification, elle sera publiée ici dès qu'elle sera confirmée.
- Si vous louezPas dueVotre opération n'appelle pas cette pièce. Un devis qui vous la facture facture une ligne que vous ne devez pas.Référence de texte en cours de vérification, elle sera publiée ici dès qu'elle sera confirmée.
- Si vous faites des travauxÀ confirmerAucun texte n'impose cette ligne : c'est une offre. Elle se juge sur son prix, jamais sur une obligation.Référence de texte en cours de vérification, elle sera publiée ici dès qu'elle sera confirmée.
Il se paie par la copropriété, pas par le vendeur
La décision de faire réaliser un diagnostic technique global se prend en assemblée générale, et la dépense entre dans les charges du syndicat. Elle se répartit entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes.
Un vendeur de lot n'a donc rien à commander. Ce qu'il doit, c'est transmettre à l'acquéreur les documents de la copropriété qu'il détient, et le diagnostic technique global en fait partie s'il existe.
La ligne apparaît pourtant sur des devis individuels de vente, généralement sous un intitulé abrégé. C'est une ligne à faire retirer, et il n'y a pas de discussion à avoir : elle appartient à une autre personne morale que vous.
S'il existe, il est chez votre syndic
Un immeuble qui a voté son diagnostic technique global le détient, et le syndic doit le mettre à disposition des copropriétaires. Demandez-le par écrit avant de préparer votre dossier de vente.
Le remettre à l'acquéreur est un argument commercial réel : il montre que l'immeuble est tenu, il chiffre les travaux à venir, et il évite que l'acquéreur ne s'imagine le pire faute d'information. Cela ne coûte rien et cela vaut cher dans une négociation.
À défaut, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales disent presque autant : les travaux votés, ceux qui ont été repoussés, et l'état du fonds qui les financera. Ce sont des documents que vous devez transmettre de toute façon, et les lire avant l'acquéreur vous évite d'être pris de court.
Ce qui fait varier son prix, pour la copropriété
Le nombre de lots et le nombre de bâtiments, d'abord, parce que c'est un audit de bâtiment et que le travail croît avec l'ensemble examiné. L'âge de l'immeuble et la présence d'équipements collectifs ensuite : chaufferie, ascenseurs, ventilation mécanique.
La qualité des archives du syndic, enfin, et c'est le poste sur lequel un conseil syndical peut réellement agir. Un immeuble dont les plans, les rapports d'entretien et l'historique des travaux sont classés fait gagner des journées entières au professionnel.
Les devis y sont difficilement comparables sans cahier des charges commun. Faire rédiger un cahier des charges avant de consulter est le seul moyen de mettre trois offres en face l'une de l'autre, et c'est le rôle du conseil syndical.
Il ne remplace aucune pièce de votre vente
Le diagnostic technique global porte un diagnostic de performance énergétique à l'échelle de l'immeuble. Il ne remplace pas celui de votre lot, qui reste dû et qui décrit votre logement.
Un devis qui proposerait d'économiser le diagnostic de votre appartement au motif que l'immeuble en a un vous laisserait sans la pièce due. Ce sont deux échelles, deux documents, et deux obligations distinctes.
La confusion vient de ce que les deux portent le même mot. Retenez la question qui les sépare : la pièce décrit-elle ce que vous vendez, ou ce qui l'entoure. Ce que vous vendez est votre lot ; ce qui l'entoure appartient au syndicat.
Le diagnostic n'est que la première moitié du sujet
Le diagnostic technique global alimente un plan pluriannuel de travaux, qui liste ce qu'il faut faire et quand, et un fonds qui le finance. Pour un acquéreur, c'est cette seconde moitié qui compte : elle dit ce qu'il paiera dans dix ans, en appels de fonds.
Un vendeur qui présente le diagnostic sans le plan présente un constat sans sa conséquence. Un vendeur qui présente les deux montre un immeuble qui se gère, et il coupe court à la surenchère de travaux imaginaires qu'un acquéreur inquiet finit toujours par chiffrer lui-même.
Les deux documents se demandent ensemble au syndic, par écrit et gratuitement. C'est le seul geste de préparation utile que ce sujet demande à un vendeur de lot.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Dois-je fournir un diagnostic technique global pour vendre mon appartement ?
Non. Vous devez transmettre les documents de la copropriété que vous détenez, et celui-ci en fait partie s'il existe. Vous n'avez pas à le faire réaliser.
Mon immeuble n'en a pas, est-ce un problème pour la vente ?
Non en soi. L'acquéreur reçoit les autres documents de la copropriété, et notamment les procès-verbaux d'assemblée générale, qui disent beaucoup de l'état du bâtiment et des travaux votés.
Comment le faire voter dans mon immeuble ?
En demandant son inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, auprès du syndic et dans les délais du règlement. Le conseil syndical est le bon relais pour préparer le cahier des charges.
Un professionnel peut-il le faire pour mon seul lot ?
Non, il n'a pas d'objet à l'échelle d'un lot. Ce qui existe à cette échelle, ce sont les pièces du dossier de diagnostic technique, et elles suffisent à votre vente.
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