Diagnostics immobiliers en SCI ou société soumise à l'IS : récupération de la TVA (20 %) et amortissement comptable

Comment déduire la facture des diagnostics et récupérer la TVA en SCI en 2026 ?

En 2026, une SCI à l'IS (ou SAS/SARL) comptabilise la facture des diagnostics immobiliers directement en charges déductibles de l'exercice au compte 6226 « Honoraires », générant une économie d'Impôt sur les Sociétés de 15 % à 25 %. Si la SCI est assujettie à la TVA (baux commerciaux, professionnels ou meublés para-hôteliers), elle récupère en plus 100 % de la TVA à 20 %.

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Pourquoi le taux de TVA des diagnostics immobiliers est-il toujours de 20 % (et jamais de 10 % ou 5,5 %) ?

Beaucoup de gérants de SCI ou de propriétaires qui réalisent des travaux de rénovation énergétique dans un immeuble de plus de 2 ans s'étonnent de voir une TVA à 20 % sur leur devis de diagnostics, alors que leurs artisans leur facturent une TVA réduite à 10 % (travaux d'amélioration) ou à 5,5 % (rénovation énergétique).

L'administration fiscale (BOFiP – BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30) est formelle : les prestations d'études, d'expertise, de mesurage et de diagnostics techniques immobiliers (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, audit énergétique non suivi d'une maîtrise d'œuvre d'exécution par le même prestataire) relèvent du taux normal de TVA à 20 %. La seule exception concerne certains diagnostics réalisés par un maître d'œuvre qui assure lui-même la direction complète des travaux éligibles, ce qui est interdit aux diagnostiqueurs immobiliers en vertu du principe d'indépendance de l'article L271-6 du CCH.

Dans quels cas une SCI ou une société récupère-t-elle les 20 % de TVA sur ses diagnostics ?

La récupération de la TVA de 20 % facturée par le diagnostiqueur (compte 44566 – TVA déductible sur autres biens et services) dépend exclusivement du régime de TVA du bail attaché à l'immeuble : - Immeubles d'habitation loués nus (SCI à l'IR ou à l'IS) : la location nue à usage d'habitation est exonérée de TVA sans possibilité d'option (article 261 D-4° du CGI). Par conséquent, la SCI ne collecte pas de TVA sur ses loyers et ne peut pas récupérer la TVA sur ses diagnostics. En contrepartie, c'est le montant TTC complet qui passe en charges déductibles ! - Locaux commerciaux, bureaux, locaux professionnels ou entrepôts avec option TVA : dès lors que votre SCI (à l'IR ou à l'IS) a opté pour l'assujettissement à la TVA sur les loyers (article 260-2° du CGI), vous récupérez 100 % de la TVA à 20 % sur le DPE tertiaire, le DTA (Dossier Technique Amiante), le RAAT avant travaux ou le pack vente.

Écriture comptable en SCI à l'IS : Charge immédiate (Compte 6226) ou Immobilisation ?

Pour votre expert-comptable établissant le bilan de votre SCI à l'IS, la comptabilisation des diagnostics immobiliers obéit aux règles du Plan Comptable Général (PCG) : - En cours de détention (mise en location, renouvellement de bail, DPE, DTG/PPPT, RAAT avant travaux d'entretien) : la facture est enregistrée directement en charges de l'exercice au débit du compte 6226 « Honoraires » (ou 615 / 611 selon la nomenclature du cabinet comptable). Elle diminue immédiatement le bénéfice imposable à l'IS (au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà). - Lors de l'acquisition d'un immeuble ou d'une restructuration lourde immobilisée : si la SCI commande un audit énergétique, un RAAT ou un DTG dans le cadre de l'acquisition ou d'une réhabilitation lourde portée à l'actif (compte 213 « Constructions »), les honoraires peuvent, sur option de gestion, être rattachés aux frais accessoires ou au coût de revient des travaux et amortis linéairement.

SCI à l'IR (Déclaration 2072 et 2044) : une déduction encore plus puissante !

Si votre SCI est translucide fiscalement (soumise à l'Impôt sur le Revenu – IR), l'économie fiscale est souvent encore supérieure à celle d'une SCI à l'IS. En effet, la dépense TTC des diagnostics de location est inscrite sur la déclaration de la SCI (formulaire n° 2072-S ou 2072-C, ligne des frais d'administration et de gestion) puis reportée au prorata des parts de chaque associé sur la ligne 221 de la déclaration n° 2044.

Pour un associé imposé dans la tranche marginale à 30 % ou 41 % (auxquels s'ajoutent les 17,2 % de prélèvements sociaux CSG/CRDS), la déduction d'un pack diagnostic de 300 € TTC génère une économie d'impôt immédiate de 141,60 € (TMI 30 %) à 174,60 € (TMI 41 %), soit près de 58 % de remboursement fiscal !

Attention aux micro-entrepreneurs exonérés de TVA (Article 293 B) si votre SCI est à la TVA

Voici un conseil d'initié réservé aux gérants de SCI assujetties à la TVA (murs de boutiques, bureaux, locaux d'activité) : sur notre comparateur de prix diagnostics, certains diagnostiqueurs indépendants exercent sous le statut de la micro-entreprise en franchise en base de TVA (« TVA non applicable, art. 293 B du CGI »), tandis que la majorité exerce en SARL/SAS avec TVA à 20 %.

Si votre SCI récupère la TVA, comparez toujours les devis en Hors Taxes (HT) ! En effet, un devis de 280 € net sans TVA (micro-entrepreneur) vous revient réellement à 280 € HT, tandis qu'un devis d'une société de diagnostic à 300 € TTC (soit 250 € HT + 50 € de TVA récupérable) ne coûte à votre SCI assujettie que 250 € HT. Exigez également que la facture mentionne la dénomination sociale exacte et le numéro SIRET de la SCI (et non le nom personnel du gérant) pour sécuriser votre droit à déduction en cas de contrôle fiscal.

L'essentiel

En 2026, les diagnostics immobiliers facturés à une SCI ou une société passent intégralement en charges déductibles (compte 6226 « Honoraires » en SCI à l'IS, ou ligne 221 des déclarations 2044/2072 en SCI à l'IR) et ouvrent droit à la récupération de 100 % de la TVA à 20 % lorsque le bail est assujetti à la TVA (bureaux, commerces) ; veillez simplement à faire libeller le devis et la facture au nom et au SIRET exacts de la société.